Як створити ОСББ? Інструкція та зразки документів

Як створити ОСББ

Створити ОСББ прагне все більше наших співгромадян. Закон дає їм повне на це право. Але, як і в будь-якій серйозній справі, потрібно спочатку розібратися у всіх нюансах, вивчити подробиці цієї непростої процедури, провести якісну підготовку, а вже після приймати рішення, і займатися оформленням. Приступимо ….

Сенс створення ОСББ.

У Законі України № 417 «Про Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а саме в ст. 9, сказано, що управлінням займаються співвласники і якщо в багатоповерхівці немає ОСББ, обслуговуванням самого будинку, і прилеглих до нього будівель, і території навколо будинку буде займатися обраний мешканцями управитель.

Договір з управителем підписується представниками ініціативної групи.

Типовий договір управителя і жителів квартир

Але стаття п’ята цього ж закону визначає право виконкому на проведення конкурсу серед бажаючих бути управителем будинку, але якщо протягом року з моменту вступу зазначеного закону в силу мешканці рішення не приймають. Тоді договір підписує уповноважений представник виконкому.

Тому важливо не затягувати, щоб потім не критикувати вибір виконавчого комітету.

Договір підписується на рік. Коли залишається місяць до закінчення терміну дії, будь-яка сторона може повідомити другого учасника угоди про припинення співпраці. Якщо цього не відбувається, договір автоматично продовжується ще на рік.

Ще один дуже важливий момент. Законом передбачено зобов’язання управлінця виконувати свої обов’язки не до кінця дії договору, а до тих пір, поки не буде призначений новий управитель. Вірніше навіть не призначений, а поки він не приступить до виконання своїх обов’язків.

Говорячи простою мовою, будинок не може «зависнути в повітрі». У нього повинен бути управлінець, повинна бути організація, в яку мешканці можуть звернутися за допомогою у вирішенні комунальних питань та ін. Відносини та обов’язки сторін регулюються договором.

Договір може бути розірваний як за згодою сторін, так і з ініціативи однієї з них. Рідко таку ініціативу проявляють виконавці. Це їм невигідно. Хіба що мешканці будинку не оплачують надані послуги та не йдуть на контакт. Тобто робота ведеться в односторонньому порядку.

Найчастіше бажання розірвати відносини висловлює «наймач», тобто власники квартир.

Тільки не завжди вони враховують пункт договору (або іноді не прописують його, а це передбачено законом), в якому сказано, що розірвати відносини можна лише повідомивши другу сторону про це бажання письмово за місяць до прийняття такого рішення.

Тобто у виконавця буде шанс виправити своє ставлення до роботи й залишитися в договірних відносинах з ОСББ.

Як створюється ОСББ

Створення ОСББ визначається законом. Є два варіанти:

  • Організація «з нуля», коли мова йде про звичайну багатоповерхівку.
  • Перетворення (реорганізація) ЖБК в ОСББ.

Почнемо з другого варіанту. ЖБК реорганізується в ОСББ шляхом прийняття такого рішення самими мешканцями. Існує порядок організації установчих зборів. Основне його правило – вирішувати долю будинку, можуть лише члени ЖБК, повністю розрахувавшись за свої квартири або частини нежитлових приміщень (якщо будинок ще не зданий). Участь в зборах не є обов’язковою, але якщо власники були повідомлені про проведення зборів і не з’явилися за власним бажанням, їм просто доведеться прийняти рішення більшості, а не висловлювати своє невдоволення і намагатися його оскаржити.

Є варіант відправити зустрічне повідомлення з проханням перенести збори на інший час і дату, вказавши причину такого перенесення. Заради одного учасника переносити, звичайно, не будуть, але якщо таких мешканців кілька, цілком ймовірно зміна числа проведення зборів.

Протокол зборів в першому і другому випадку, природно, буде відрізнятися. Важливо скласти цей документ правильно. Якщо будуть помилки або неточності, доведеться витрачати час на повторні зустрічі з мешканцями та заново все переоформляти.

Порядок проведення зборів

Після того, як визначено, яким чином буде проведено збори, потрібно приступати до його організації.

Збір мешканців для створення ОСББ

Якщо прийнято рішення проводити збір мешканців, потрібно визначити, де ці збори можуть відбутися.

Вимог і норм з цього приводу немає. Можна зустрітися у дворі будинку, обговорити всі питання, підписати документи та розійтися.

Якщо погода не дозволяє цього зробити, буде складніше. Потрібно підшукати приміщення, в якому б могли розміститися мешканці. Слід розуміти, що мова йде саме про збори, результат якого вплине на долю кожного учасника, а не просто про зустріч сусідів, які вирішили обговорити життя, поскаржитися на свої проблеми і розійтися. Тому важливо дотримуватися порядку проведення такого заходу.

Організована зустріч мешканців, які бажають організувати ОСББ називається «Установчі збори».

Важливо. Якщо будинок новий, збір проводиться лише після того, як на половину квартир (мінімум) буде оформлено право власності офіційно, тобто у власників будуть на руках документи про держреєстрацію права власності.

Якщо в будинку є магазини та ін. нежитлові приміщення, їх власники теж запрошуються взяти участь у зборах.

Скликає збори група ініціаторів, що складається не менше ніж з трьох власників квартир.

Це не можуть бути працівники ЖЕКу або якісь інші представники влади. Ініціатива тільки від мешканців.

Протокол Засідання ініціативної групи про скликання і проведення установчих зборів

Цим протокол визначається, що буде зроблено:

  • інформаційно-роз’яснювальні роботи з мешканцями щодо порядку проведення зборів і доцільності створення ОСББ;
  • проект протоколу установчих зборів;
  • cписок членів об’єднання співвласників;
  • пропозиції з управління ОСББ;
  • проект статуту ОСББ;

Отже, група організаторів вирішує, на коли призначити дату і час проведення зборів. Складається документ-повідомлення про цю дату. Розноситься всім потенційним учасникам особисто під підпис або надсилається поштою з повідомленням (щоб було підтвердження того, що лист було отримано, і адресат знає про майбутню подію).

Повідомлення про проведення установчих зборів ОСББ

Важливо. Повідомити учасників про дату проведення зборів необхідно не менше, ніж за 10 днів в письмовій формі.

За правилами, в повідомленні (письмовій або усній) учасники повинні отримати інформацію не тільки про те, куди і в який час їх запрошують, але також про сам захід, його цілі і завдання. Тобто, всі присутні на зборах будуть знати, з якою метою прийшли і чого від них хочуть. Отже, будуть готові брати активну участь у обговоренні, будуть мати готову сформовану думку про те, що відбувається.

Далі наступний, основний крок:

Форма Протоколу Установчих зборів ОСББ

Приклад Протоколу Установчих зборів ОСББ

Що буде в протоколі установчих зборів:

1. Вибір Голови та секретаря зборів
2. Створення ОСББ та прийняття назви;
3. Затвердження Статуту;
4. Вибори правління об’єднання;
5. Надання повноважень представнику Установчих зборів про державну реєстрацію об’єднання.

Для участі в установчих зборах при собі необхідно мати документ, що посвідчує особу власника.

Особливості проведення установчих зборів

Почати захід слід з вибору голови. Заздалегідь можна внести лише пропозиції кандидатур, чітко ж це визначаться загальним голосуванням на початку зборів.

Рішення приймається, якщо за нього голосує понад 50% всіх учасників.

Якщо голосування на установчих зборах зірвано (причина не має значення), проводиться письмове опитування, і все одно приймається рішення на основі підрахованих «За» або «Проти».

Головне, щоб це опитування було проведено не пізніше 15 днів (календарних) після проведення зборів.

Якщо власник квартири не взяв участь в опитуванні, але був присутній на зборах і віддав свій голос на ньому, цей голос враховується, а як доказ прикладається протокол зборів (вірніше, його копія).

Прийнявши рішення створити ОСББ, збори затверджують і його статут. Це основний документ організації. Підписує його голова, бухгалтер і керівник. У статуті прописується тариф оплати послуг працівників ОСББ, з/п бухгалтера, з/п управителя, двірника, електрика (за бажанням, інших працівників, наприклад, прибиральниці під’їздів). Чітко прописуються їх інструкції та заробітна плата за це.

Типовий статут ОСББ

Наприклад, прибирання під’їзду проводиться в тепле сухе пору року один раз на тиждень і один раз у вихідний день. За це в місяць прибиральниця отримує певну суму. Протокол доступний, всі мешканці знають, коли працівник повинен вийти на роботу. Якщо вони бачать, що в під’їзді не прибрано в зазначений день, а прибиральниця відсутня без поважної причини, вони можуть відмовитися оплачувати її послуги або знайти іншого співробітника. Або, наприклад, біля під’їзду є клумба. У статуті має бути прописано, чий обов’язок доглядати за нею. Якщо клумба навесні цвіла пишним цвітом, а до середини літа висохла і не прибрана, значить, це невиконання обов’язків відповідального за цей фронт роботи. Отже, і платити нема за що.

Точно також з електриком, сантехніком та іншими співробітниками, які отримують оплату «з гаманця» жителів. Прописати всі пункти співпраці потрібно максимально чітко, щоб потім не виникало непорозумінь.

Залишилося провести державну реєстрацію і можна приступати до роботи.

Важливо. Дата створення ОСББ – це день реєстрації в органах державної влади.

ОСББ вступає в силу

Протягом трьох місяців з дати затвердження рішення колишній управитель та балансоутримувач повинен здати технічну та іншу документацію, згідно з якою був узятий на обслуговування будинок новому управителю.

Якщо якийсь із документів втрачено або зіпсований, колишній управитель зобов’язаний за свій рахунок відновити його і передати уповноваженому представнику ОСББ.

Протокол зборів та нові установчі документи зберігаються у голови правління ОСББ і у виконавчому комітеті. Можна по запиту нового управителя передати копію документів і йому. Це на розсуд керівництва ОСББ.

До виконавчого комітету потрібно не просто передати документи. Реорганізацію ЖБК в ОСББ слід підтвердити уповноваженому органу влади. Процедура регулюється законом «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Відбувається створення нової юридичної особи.

Голова установчих зборів повинен подати державному реєстратору картку реєстрації юрособи (форма 8), а також завірену у нотаріуса копію протоколів і рішення установчих зборів.

Оплачувати держмито не потрібно. Всі необхідні платежі були зроблені при первинному реєструванні, а перереєстрація безкоштовна.

Реєстрація ОСББ

Пакет документів необхідний для реєстрації ОСББ:

1) Реєстраційна картка.

2) Приклад Протоколу установчих зборів ОСББ.

3) Оригінал статуту (2 екз.) Та копій статуту ОСББ (5 шт.),

4) Список членів об’єднання співвласників.

Держреєстратор, за умови подання повного пакета документів, тобто за відсутності причин відмовити в розгляді, заносить ідентифікаційний код юрособи в реєстраційну картку і робить запис в Єдиному реєстрі про проведення реєстрації. День, коли це зроблено, є датою державної реєстрації ОСББ.

Відбувається це протягом трьох днів з моменту прийняття документів на розгляд.

Після потрібно внести зміни в усіх державних інстанціях. В першу чергу, мова йде про Пенсійний фонд, про орган статистики доходів і зборів. Позначки про проведення реєстрації обов’язково робляться на статуті, прямо на першому аркуші.

Підсумок

Отже, ОСББ створено. Що далі? Починається реалізація прав мешканців на:

  • гідне утримання під’їздів і всього будинку;
  • чистоту прибудинкової території;
  • адекватну вартість послуг ЖКГ;
  • виконання ОСББ обов’язків по відношенню до мешканців. Тобто, очищається від сміття територія навколо будинку, ремонтуються лавочки, альтанки, дитячі ігрові майданчики. Своєчасно вирішуються повсякденні проблеми, такі як заміна лампочок в під’їзді, ремонт ліхтаря у дворі, зміна кодового замка.

Ще раз нагадаємо, всі взаємини між сторонами регулюються Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Виходить така собі маленька держава зі своїми правами та обов’язками всередині країни.

Добавити коментар

Your email address will not be published. Required fields are marked *