Що краще: ОСББ чи ЖЕК? Плюси та мінуси ОСББ

ОСББ чи ЖЕК. Що краще?

У 2016 році в Україні вперше заговорили про анулювання ЖЕКів і створення замість них ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків). Ходили різні чутки. Одні стверджували, що ОСББ – це єдина можливість створити нормальні умови для мешканців. Інші, що ОСББ – не більше, ніж мильна бульбашка, яка лопне, залишивши після себе лише купу «бризок». Так що ж краще ОСББ чи ЖЕК? Спробуємо розкласти все «по поличках».

Реформа ЖКГ

В Законі України № 417-VIII “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку” чітко прописано:

  • якщо власники квартир не вирішать, яким чином буде здійснюватися управління багатоповерхівкою, це за них зробить виконком, провівши конкурс між компаніями-претендентами.

Простими словами, якщо мешканці будинку не проведуть збори і самі не вирішать, хто буде їх «управлінцем», за них це зробить місцева влада. Але зміна «управлінця» багатоповерхового будинку станеться, хочуть того самі мешканці чи ні. Це реформа ЖКГ в Україні. Тому простіше вибрати самостійно.

Важливо. Поки зміна не відбудеться офіційно, займатися будинком і прибудинковою територією як і раніше буде ЖЕК (КП “Керуюча компанія”).

Навіщо взагалі ці зміни?

Сенсаційного нічого не станеться. Зміниться «вивіска» організації, цілком ймовірно, замінять керівника, можливо, внесуть кілька нових правил в саму роботу. Але сенс залишиться тим же. Навіщо ж тоді затівати все це? Просто це шанс поліпшити умови життя, отримати те, на що мешканці мають право.

Але поспішати не потрібно. Важливо все прорахувати і продумати. Навіть якщо вийде так, що управлінець буде призначений державою, мешканці все одно зможуть змінити це рішення, через деякий час (і своє рішення теж).

Єдине, самого управителя треба буде не забути повідомити про бажання його замінити за два місяці.

Відмінності ОСББ та ЖЕК

Житлово-експлуатаційна компанія і об’єднання власників багатоповерхових будинків (ОСББ) – абсолютно різні форми управління. ЖЕК підпорядковується державі і всі платежі отримує від неї.

Причому заробітна плата стабільна і від виконання фронту робіт не залежить.

На даний момент де-юре ЖЕКів не існує, але фактично їх просто перейменували в комунальні підприємства “Керуючі компанії”.

А ось ОСББ – юридична організація, яка працює за договором, укладеним з мешканцями.

У документі передбачено фронт робіт, які співробітники ОСББ зобов’язуються виконувати, і оплата, яку мешканці будинку зобов’язуються за це вносити.

Все чітко і ясно.

Договір прописує всі форми обов’язків, відносин, прав і наслідків у разі невиконання цих обов’язків. Не можна поспішати. Треба все продумувати, не соромитися консультуватись з фахівцями, уточнюючи будь-які питання, в тому числі і як провести збори ОСББ, і як завірити протокол зборів, і що потім з цим протоколом робити та інше.

Функції ЖЕКів та ОСББ

ЖЕК і ОСББ – “ягоди” з абсолютно різних полів. Керуюча компанія – це організація комерційна, яка після укладення договору з власниками квартир обслуговує багатоповерхівку, і прилеглу до неї територію, проводячи при необхідності ремонтні роботи. Крім того, саме ця компанія гарантує якісні умови проживання і забезпечення господарсько-побутових потреб власникам квартир. Головна мета такого управителя – діяти в інтересах мешканців.

У будинку, яким керує ЖЕК, кожен з мешканців сам за себе (перелік послуг ЖЕКу хоч і величезний, але дуже рідко виконується хоча б наполовину). У будинку, яким керує ОСББ всі мешканці один за одного.

Плюси і мінуси

Вибирати ОСББ чи ні? Звичайно, достоїнств у такого способу управління більш ніж достатньо. Рішення приймати власникам житла. Але при цьому слід враховувати число цих власників, стан будинку і таке поняття, як «соціальна категорія» (мається на увазі, звичайно, більшість власників).

Якщо мова про великий будинок, в якому переважна кількість мешканців працездатні громадяни, то ОСББ буде ефективним рішенням.

А ось в старому будинку, населеному пенсіонерами або людьми з досить низьким рівнем матеріального доходу, де на першому місці стоїть ціна послуг, а не їх якість, зручніше залишити все без змін.

ОСББ – це самостійна система, тому всі витрати будуть оплачуватися з кишені мешканців. Дуже добре, якщо до цього питання підійдуть відповідально.

Плюси і мінуси ОСББ? Переваги і недоліки.

ПеревагиНедоліки
Управління будинком і прибудинковою територією здійснюється власниками квартирОплата комунальних послуг за весь будинок (вода, газ, електроенергія)
Контроль за фінансово-господарською діяльністюПроведення ремонтних робіт по дому та прибудинкової території за рахунок жителів
Договори укладаються безпосередньо з підрядниками, отримання якісних послугПроблема неплатників за комунальні послуги стає проблемою мешканців усього будинку
Можливість отримувати доходи від здачі в оренду і т.д., звільнення від податків.
Оперативне реагування на проблеми будинку
Тарифи за квартплату узгоджені з мешканцями

Боржники, розбіжність в балансі доходу-витрат, проблеми з постачальниками послуг (електроенергія місць загального користування, вивезення сміття тощо.), Відповідальність за фінансові розрахунки з персоналом будинку (ліфтер, електрик, двірник і т.д.) – це лише мала частина того, що чекає самостійну систему ОСББ.

Ще одна сумна реалія життя. Жоден ЖЕК або інша керуюча компанія не стануть виконувати свої обов’язки по ремонту будинку або проводити важливі капітальні роботи на його території перед передачею його іншій компанії. Якщо до прийняття мешканцями рішення хоча б якась робота здійснювалася, то після того, як стане відомо про такі думки мешканців, всі роботи припиняться остаточно.

Припустимо, будинок старий, тече латаний-перелатаний дах, в під’їзді пошкоджена плитка, сходи поламані, в тріщинах …. Звичайно, ОСББ буде це робити, причому, практично відразу після підписання договору про послуги. Але оплачувати це будуть мешканці. Якщо ж основна частина їх – незаможні, краще процес не затівати.

Ідеальний варіант

Навіщо тоді все починати? Сенс є однозначно.

Створення ОСББ – це необов’язково перехід на самообслуговування. ОСББ – це організований прототип первинної громади, який на громадських засадах або за якусь фіксовану оплату контролюватиме роботу керуючої компанії або управителя, вирішуватиме питання мешканців, пов’язані зі зверненнями до ЖЕКу.

Це прекрасна платформа для організованого захисту прав мешканців та контролю за діями управителя. Можливо, в майбутньому це буде гідна і повноцінна альтернатива ЖЕКам. Знаючи, як створити ОСББ, можна зробити впевнений перший крок до здійснення поставленої мети.

Добавити коментар

Your email address will not be published. Required fields are marked *