Как создать ОСМД? Инструкция и образцы документов

Как создать ОСМД?

Создать ОСМД (укр. ОСББ) стремится все больше наших сограждан. Закон дает им полное на это право. Но, как и в любом серьезном деле, нужно сначала разобраться во всех нюансах, изучить подробности этой непростой процедуры, провести качественную подготовку, а уже после и решение принимать, и оформлением заниматься. Приступим….

ОСМД. Смысл создания

В Законе Украины № 417 («Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»), а конкретно в ст. 9, сказано, что управлением занимаются совладельцы и если в многоэтажке нет ОСМД, обслуживанием и самого дома, и прилегающих к нему построек, и территории вокруг дома будет заниматься выбранный жильцами управляющий.

Договор с управляющим подписывается представителями инициативной группы.

Типовой договор управляющего и жителей квартир

Но статья пятая этого же закона определяет право исполкома на проведение конкурса среди желающих быть управленцем дома, но если на протяжении года с момента вступления указанного закона в силу жильцы решение не принимают. Тогда договор подписывает уполномоченный представитель исполкома.

Поэтому важно не затягивать, чтобы потом не критиковать выбор исполнительного комитета.

Договор подписывается на год. Когда остается месяц до окончания срока действия, стороны могут уведомить второго участника соглашения о прекращении сотрудничества. Если этого не происходит, договор автоматически продлевается еще на год.

Еще один очень важный момент. Законом предусмотрено обязательство управленца выполнять свои обязанности не до конца действия договора, а до тех пор, пока не будет назначен новый управляющий. Вернее даже не назначен, а пока он не приступит к выполнению своих обязанностей.

Говоря простым языком, дом не может «повиснуть в воздухе». У него должен быть управленец, должна быть организация, в которую жильцы могут обратиться за помощью в решении коммунальных вопросов и пр. Отношения и обязанности сторон регулируются договором.

Договор может быть расторгнут как по согласию сторон, так и по инициативе одной из них. Редко такую инициативу проявляют исполнители. Это им невыгодно. Разве что жильцы дома не оплачивают предоставляемые услуги и не идут на контакт. То есть работа ведется в одностороннем порядке.

Чаще желание разорвать отношения высказывает «наниматель», то есть собственники квартир.

Только не всегда они учитывают пункт договора (или иногда не прописывают его, а это предусмотрено законом), в котором сказано, что расторгнуть отношения можно лишь уведомив вторую сторону об этом желании письменно за месяц до принятия такого решения.

То есть у исполнителя будет шанс исправить свое отношение к работе и остаться в договорных отношениях с ОСМД.

Как создается ОСМД (укр. ОСББ)

Образование ОСМД определяется законом. Есть два варианта:

  • Организация «с нуля», когда речь идет об обычной многоэтажке.
  • Преобразование (реорганизация) ЖСК в ОСМД.

Начнем со второго варианта. ЖСК реорганизуется в ОСМД путем принятия такого решения самими жильцами. Существует порядок организации учредительного собрания. Основное его правило — решать судьбу дома, могут лишь члены ЖСК, полностью расплатившиеся за свои квартиры или части нежилого помещения (если дом еще не сдан). Участие обязательным не является, но если собственники были уведомлены о проведении сборов и не явились по собственному желанию, им просто придется принять решение большинства, а не высказывать свое недовольство и пытаться его оспорить.

Есть вариант отправить ответное уведомление с просьбой перенести собрание на другое время и дату, указав причину такого переноса. Ради одного участника переносить, конечно, не будут, но если таких уведомителей несколько, вполне вероятно изменение числа проведения собрания.

Протокол собрания в первом и втором случае, естественно, будет отличаться. Важно составить этот документ правильно. Если будут ошибки или неточности, придется тратить время на повторные встречи с жильцами и заново все переоформлять.

Порядок проведения собрания

После того, как определено, каким образом будет проведено собрание, нужно приступать к его организации.

Сбор жильцов для создания ОСМД

Если принято решение проводить сбор жильцов, нужно определить, где это собрание может состоятся.

Требований и норм по этому поводу нет. Можно встретиться во дворе дома, обсудить все вопросы, подписать документы и разойтись.

Если погода не позволяет этого сделать, будет сложнее. Нужно подыскать помещение, в котором бы могли разместиться все желающие. Следует понимать, что речь идет именно о собрании, о мероприятии, результат которого повлияет на судьбу каждого участника, а не просто о встрече соседей, которые решили обсудить жизнь, пожаловаться на свои проблемы и разойтись. Поэтому важно соблюдать порядок проведения такого мероприятия.

Организованная встреча жильцов, желающих организовать ОСМД называется «Учредительное собрание».

Важно. Если дом новый, сбор проводится лишь после того, как на половину квартир (минимум) будет оформлено право собственности официально, то есть у владельцев будут на руках документы о госрегистрации права собственности.

Если в доме есть магазины и пр. нежилые помещения, их собственники тоже приглашаются принять участие собрании.

Созывает собрание группа инициаторов, состоящая не менее чем из трех владельцев квартир.

Это не могут быть работники ЖЭКа или какие-то другие представители власти. Инициатива только от жильцов.

Протокол Заседания инициативной группы о созыве и проведении учредительного собрания

Этим протокол определяется, что будет сделано:

  • информационно-разъяснительные работы с жильцами относительно порядка проведения собрания и целесообразности создания ОСМД;
  • проект протокола учредительного собрания;
  • cписок членов объединения совладельцев;
  • предложения по управлению ОСМД;
  • проект устава ОСМД;

Итак, группа организаторов решает, на когда назначить дату и время проведения собрания. Составляется документ-уведомление об этой дате. Разносится всем потенциальным участникам лично под подпись или рассылается по почте с уведомлением (чтобы было подтверждение того, что письмо было получено, и адресат знает о предстоящем событии).

Сообщение о проведении учредительного собрания ОСМД

Важно. Уведомить участников о дате проведения собрания необходимо не менее, чем за 10 дней в письменной форме.

По правилам, в уведомлении (письменном или устном) участники должны получить информацию не только о том, куда и в какое время их приглашают, но также о самом мероприятии, его целях и задачах. То есть, все присутствующие на собрании будут знать, с какой целью пришли и чего от них хотят. Следовательно, будут готовы принимать активное обсуждение, будут иметь готовое сформированное мнение о происходящем.

Далее следующий, основной:

  Форма Протокола Учредительного собрания ОСМД

Пример Протокола Учредительного собрания ОСМД

Что будет в протоколе учредительного собрания:

1. Выбор Председателя и секретаря собрания
2. Создание ОСМД и принятие названия;
3. Утверждение Устава;
4. Выборы правления объединения;
5. Предоставление полномочий представителю Учредительного собрания о государственной регистрации объединения.

Для участия в учредительном собрании при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность владельца.

Особенности проведения учредительного собрания

Начать мероприятие следует с выбора председателя. Заранее можно внести лишь предложения кандидатур, четко же это определятся общим голосованием в начале собрания.

Решение принимается, если за него голосует более 50% всех участников.

Если голосование на учредительном собрании сорвано (причина не имеет значения), проводится письменный опрос, и все равно принимается решение на основе подсчитанных «За» или «Против».

Главное, чтобы этот опрос был проведен не позднее 15 дней (календарных) после проведения основного собрания.

Если собственник квартиры не принял участие в опросе, но присутствовал на собрании и отдал свой голос на нем, этот голос учитывается, а в качестве доказательства прикладывается протокол собрания (вернее, его копия).

Приняв решение создать ОСМД, собрание утверждает и его устав. Это основной документ организации. Подписывает его председатель, бухгалтер и управляющий. В уставе прописывается тариф оплаты услуг работников ОСМД, з/п бухгалтера, з/п управляющего, назначается дворник, электрик (по желанию, другие работники, например, уборщица подъездов). Четко прописываются их инструкции и заработная плата за это.

Типовой устав ОСМД

К примеру, уборка подъезда проводится в теплое сухое время года один раз среди недели и один раз в выходной день. За это в месяц уборщица получает определенную сумму. Протокол доступен, все жильцы знают, когда работник должен выйти на работу. Если они видят, что в подъезде не убрано в указанный день, а уборщица отсутствует по неуважительной причине, они могут отказаться оплачивать ее услуги или найти другого сотрудника. Или, например, у подъезда есть клумба. В уставе должно быть прописано, чья обязанность ухаживать за ней. Если клумба весной цвела пышным цветом, а к середине лета высохла и покрылась сухой коркой, значит, это невыполнение обязанностей ответственного за этот фронт работы. Следовательно, и платить не за что.

Точно также с электриком, сантехником и другими сотрудниками, получающими оплату «из кошелька» жителей. Прописать все пункты сотрудничества нужно максимально четко, чтобы после не возникало недопониманий.

Осталось провести государственную регистрацию и можно приступать к работе.

Важно. Дата создания ОСМД — это день регистрации в органах государственной власти.

ОСМД вступает в силу

В течение трех месяцев с даты утверждения решения бывший управитель и балансодержатель должен сдать техническую и другую документацию, согласно которой был взят на обслуживание дом новому управленцу.

Если какой-то из документов утерян или испорчен, бывший управитель обязан за свой счет восстановить его и передать уполномоченному представителю ОСМД.

Протокол собрания и новые учредительные документы хранятся у председателя ОСМД и в исполнительном комитете. Можно по запросу нового управителя передать копию документов и ему. Это на усмотрение управленцев ОСМД.

В исполнительный комитет нужно не просто передать документы. Реорганизацию ЖСК в ОСМД следует подтвердить уполномоченному органу власти. Процедура регулируется законом «Об объединении собственников многоквартирного дома». Происходит прекращение предприятия и создается новое юридическое лицо.

Глава учредительного собрания должен подать госрегистратору карточку регистрации юрлица (форма 8), а также заверенную у нотариуса копию решения учредительного собрания.

Оплачивать госпошлину не нужно. Все необходимые платежи были произведены при первичном регистрировании, а перерегистрация бесплатна.

Регистрация ОСМД

Пакет документов необходим для регистрации ОСМД:

1) Регистрационная картка.

2) Пример Протокола учредительного собрания ОСМД

3) Оригинал устава (2 экз.) и копий устава ОСМД (5 шт.),

4) Список членов объединения совладельцев.

Госрегистратор, при условии подачи полного пакета документов, то есть при отсутствии причин отказать в рассмотрении, заносит идентификационный код юрлица в регистрационную карточку и делает запись в Едином реестре о проведении регистрации. День, когда это сделано, является датой госрегистрации ОСМД.

Происходит это в течение трех дней с момента принятия документов на рассмотрение.

После нужно внести изменения во всех государственных инстанциях. В первую очередь, речь идет о Пенсионном фонде, об органе статистики доходов и сборов. Пометки о проведении регистрации обязательно делаются на уставе, прямо на первом листе.

Итог

Итак, ОСМД создано. Что далее? Начинается реализация прав жильцов на:

  • достойное содержание подъездов и всего дома;
  • чистоту придомовой территории;
  • адекватную стоимость услуг ЖКХ;
  • выполнение ОСМД обязанностей по отношению к жильцам. То есть, очищается от мусора территория вокруг дома, ремонтируются лавочки, беседка, детские игровые площадки. Своевременно решаются повседневные проблемы, такие как замена лампочки в подъезде, ремонт фонаря во дворе, смена кодового замка.

Еще раз напомним, все взаимоотношения между сторонами регулируются Законом Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Получается такое себе маленькое государство со своими правами и обязанностями внутри огромной страны.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *