Якщо Вам потрібно продати нову квартиру в побудованому будинку, то наші поради будуть дуже доречними. Ділимося досвідом, розповідаємо про те, як продати квартиру в новобудові. Ви можете вибрати один з варіантів, або самостійно організувати реалізацію квартири або піти в місцеві агенції нерухомості, в кілька одночасно та надати право продавати квартиру одному агентству або ріелтору, у вигляді ексклюзиву. Іншими словами, вибір такий: або ви продаєте квартиру самі або звертаєтеся за допомогою до фахівців.
Як же продати квартиру самотужки? Починається справа із визначення ціни, за якою квартира реалізується. Вам потрібно уважним чином ознайомитися з пропозиціями, які є конкурентними вашій нерухомості. Розгляньте пропозиції від забудовників. Особливу увагу зверніть на об’єкти нерухомості, які продаються в сусідніх будинках, які також є новобудовами.
Які квартири користуються популярністю
Досить високий попит на однокімнатні та двокімнатні квартири. Серед планувань найвдалішими для продажі вважаються квартири, в яких вікна виходять на обидві сторони ( наприклад на північ та на південь).
Поставте себе місце покупця. Подумайте, які об’єкти нерухомості можуть зацікавити покупця? Радимо скласти таблицю, де буде зафіксовано всіх ваших конкурентів. Занесіть в таблицю максимум інформації, особливо важливими параметрами є поверх, на якому розташована квартира, вартість кожної квартири та контактні дані продавців квартир.
Зв’яжіться з цими продавцями і з’ясуйте, чи квартира дійсно продається, і чи можливий по ній торг, якщо «так», то який? Зв’яжіться із забудовником та дізнайтесь ціну квартир, аналогічних вашій. Також зберіть інформацію: чи можна купити квартиру з поетапною оплатою або в кредит, чи є якісь знижки коли купуєш нерухомість.
Вся ця інформація дозволить вам при аналізі визначитися з точною ціною вашої квартири. Якщо важливим фактором є швидкість продажу — ви плануєте здійснити угоду швидко — ваша ціна має бути дуже привабливою для покупця, тобто нижчою ніж у забудовника та інших продавців.
Підготовка до угоди (договору купівлі-продажу)
Якщо до угоди заздалегідь підготуватись, процедура продажі квартири займе мінімум часу. У чому полягає підготовка? Вам необхідно звернутися в ріелторське агентство, підготувати документи для угоди, заздалегідь вибрати нотаріуса у якого буде оформлятися продаж, і звичайно ж дізнатися ціни на схожі квартири, що продаються.
Як швидко продати квартиру в новобудові: покрокові дії
Дії за вказаним алгоритмом дозволять максимально оперативно продати квартиру:
- Підготувати документи
- Підготувати квартиру до огляду
- Підготувати гарні фото та розмістити оголошення в інтернеті
- Визначитися із ціною
- Розшукати ріелтора з великим досвідом, вирішити в який термін він зможе продати квартиру, до якої суми можна поступитися в ціні та інші питання
- Визначиться із вибором нотаріуса
- Визначитись з додатковими витратами
Збір документів по квартирі
Ось стандартний перелік документів, які необхідні для продажу квартири
- паспорт та ІПН власника квартири;
- нотаріально завірений дозвіл на продаж від дружини/дружина (якщо нерухомість купувалась у шлюбі);
- правовстановлюючі документи на квартиру;
- техпаспорт квартири;
- звіт про експертну оцінку;
- довідки про відсутність заборгованості з комунальних платежів.
Вибір ціни
Важливо визначитися з ціною правильно, бо якщо квартира коштуватиме надто дорого, то покупець не поспішатиме віддавати за неї гроші. І продаж буде здійснюватись надто довго, якщо взагалі відбудеться. Ціна має бути розумною, за аналогією зі схожими об’єктами нерухомості, які також знаходяться у продажу.
Генеральне прибирання та мікро-ремонт перед продажем
По суті, наявність ремонту не дуже важлива для покупців квартири, більшість людей самі планують відремонтувати куплену квартиру. Але якщо ви жили в квартирі рік і більше, варто упорядкувати житло, що саме необхідно зробити:
- Провести генеральне прибирання у всій квартирі: вимити вікна, двері та підлогу, прибрати зайві речі, простежити за меблями, щоб мали вигляд.
- При необхідності потрібно зробити косметичний ремонт: підклеїти шпалери, щоб все виглядало акуратно, підфарбувати стелю та плінтуси, усунути явні несправності.
- Необхідно освіжити інтер’єр: прибрати зайві меблі, якщо вони є, опрацювати зони комфорту.
Не треба робити дорогий ремонт, цілком достатньо зробити вищеперелічене.
Фотографії квартири
Якісні красиві фото квартири є досить важливими для презентації квартири в оголошеннях. Візуальна інформація зараз цінується як ніколи. Роблячи фото враховуйте, як і куди падає освітлення, зніміть кімнати у вдалому ракурсі, бажано використовувати на фотографіях живі квіти, вони завжди виглядають виграшно на знімках. До квартири додатково зніміть сам будинок, територію навколо будинку, що відкривається з вікон.
Якщо Ви не поспішаєте продати квартиру, можна поставити середню ціну, не намагайтесь перебити вартість квартир у інших продавців. Заздалегідь рекомендується уточнити, чи беруть гроші за переуступку квартири, чи вона безкоштовна.
Продумайте добре які переваги має ваша квартира в порівнянні з нерухомістю конкурентів. Такими перевагами може бути знаходження квартири на поверсі, який користується підвищеним попитом, або незвичайний, красивий вигляд, що відкривається з вашого вікна, сторона будинку так само може бути перевагою, більшість покупців віддають перевагу південно-східній стороні будинку.
Розміщення на рекламних майданчиках
Підготуйте оголошення про реалізацію квартири, вкажіть у ньому технічну інформацію, а також конкурентні переваги які має ваша квартира, чим вона відрізняється від конкурентних пропозицій на краще. Хорошу допомогу нададуть якісні привабливі фото квартири та найближчої інфраструктури.
Оголошення слід опублікувати на максимально можливому обсязі сайтів, які розміщують інформацію про продаж квартири. Якщо сайт публікує оголошення лише за плату, то ним також потрібно скористатися, розмітивши оголошення за гроші. Дайте оголошення та чекайте дзвінків від покупців. Пам’ятайте, що покупець дзвонить не вам одному, а ще по десяткам номерів, порівнює і вибирає.
Потрібно щоб саме ваша квартира була привабливою і за вартістю, і за описом. Будьте в курсі ситуації, продовжуйте збирати інформацію, продовжуйте обдзвонювати ваших конкурентів, відстежуйте поява нових конкурентів, у своїй таблиці відзначайте яка нерухомість вже знайшла покупця, а вартість якої змінилася. Тільки тоді ви матимете уявлення про те, що відбувається на ринку нерухомості.
Показ квартири
Найвигідніше будь-яка квартира виглядає в денний час, при природному освітленні.
У вашій нерухомості має бути прибрано, всі речі мають бути на місцях, зайві предмети найкраще брати. Якщо у вас є маленькі діти, або квартира здається в оренду, обов’язково потрібно продумати як її показати так, щоб нічого не заважало огляду.
Продаж квартири самотужки вимагає досить багато вашого часу. І якщо ви готові до такого розкладу, то можете діяти за описаною вище інструкцією. Якщо вас щось бентежить, Ви завжди зможете звернутися до професіоналів з продажу квартир. Якщо квартиру продає ріелтор, то це робить її дорожчою на вартість послуг ріелтора. Натомість професіонал спеціалізується на даному питанні та вміє продавати квартири відносно швидко та вигідно.
Оформлення угоди у нотаріуса !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- Договір про продаж квартири оформляється у нотаріуса. У вас мають бути такі документи: копії документів на квартиру від забудовника, а також довідка про те, що саме ви інвестор квартири та повністю сплатили її вартість
- технічний паспорт на квартиру
- виписка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
Окрім зазначених документів у Вас має бути довідка про те, що немає заборгованості за комунальні послуги, довідку про всіх зареєстрованих у квартирі громадян, висновок експерта про ринкову вартість квартири. Такі документи допоможуть покупцеві переконатися, що квартира, що продається без боргів, і без зареєстрованих в ній третіх осіб. Якщо серед мешканців є неповнолітня дитина, то потрібен дозвіл опікунської ради, щоб у покупця не виникли проблеми з виселення осіб, зареєстрованих у квартирі, яку він купує.
Якщо квартира була куплена у шлюбі, то при її продажу потрібна згода чоловіка на угоду. Якщо цієї згоди немає, квартиру продати не можна.
Взаєморозрахунки
В рамках продажу квартири вам чекають наступні витрати:
- сплатити послуги нотаріуса
- прийом грошей від покупця, сума фіксується у договорі
- додаткові витрати на податки
Оплата податків
При продажі квартири доведеться сплатити такі податки, уникнути цього не можна:
Покупець квартири оплачує:
- 1% від оцінної вартості житла – держмито;
- 1 % від суми вартості квартири в Пенсійний фонд.
Деякі категорії громадян мають пільги з податків, перевірте, чи не належите ви до таких категорій. Можна відзначити: ветеран бойових дій, ліквідатор ЧАЕС, особа вперше ув’язнює продає квартиру
Які платежі чекають продавця:
- державне мито 1% вартості квартири;
- 5% – податку з доходу фізичних особи;
- 1,5% – армійський збір.
Якщо з моменту володіння квартирою минуло менше 3-х років, то не потрібно сплачувати податок на продаж та військовий збір.
Продаж квартири з боку покупця
При продажу квартири саме покупець несе основний ризик. Квартира належатиме покупцю повною мірою лише якщо угода укладена законно.
Особливу увагу потрібно звернути на документ, що встановлює право на квартиру. Якщо права власності оформлені зовсім недавно, то необхідно замислитися, чому власники так швидко поспішають продати свою нерухомість. Причини цього можуть бути дуже серйозними: наприклад, гроші потрібні через хворобу когось із родичів, або через від’їзд за кордон, а оформити квартиру у власність до цього моменту необхідності не було.
Якщо Ви купуєте квартиру в новобудові, то уважно дивіться, чи введена вона в експлуатацію. Інакше багато залежатиме від того, наскільки відповідальний забудовник квартири.
Чим ризикує покупець?
Якщо квартира ще не передана в експлуатацію, вона може бути продана декільком різним особам. Друга ситуація, коли купівлю-продаж квартири здійснює довірена особа власника. Якщо нерухомість придбано у шлюбі, а довірена особа про це не знає, то згодом право власності на квартиру може бути відчужене. Доведеться звертатися до суду для оскарження договору купівлі-продажу (Звертаючись до наших юристів, Вам допоможуть).
Якщо угоду з продажу квартири здійснює не власник, а його довірена особа, то мають бути поважні причини, такі як проживання власника за кордоном, або інші вагомі причини.
Скасування угоди та повернення грошей
Договір купівлі-продажу може бути розірваний через суд. Які причини можуть це спровокувати? Якісь проблеми із квартирою, помилки чиновників чи нотаріуса, інші складнощі. Угода купівлі-продажу буде визнана недійсною. В результаті цього покупець отримує свої гроші, а продавець документи на квартиру.